マイホームを住み替え税金は非課税にできる
2021年01月05日
マイホームを売却する際や、住み替える場合、売却利益にかかる税金が気になりますよね。
ここでは、マイホームの買い替えに伴う税額控除の制度について解説します。
マイホームの売却利益が3,000万円以下の場合は？
不動産を売却して利益を得た場合、その利益が3,000万円以下なら譲渡所得税は非課税になります。
不動産の売却利益（譲渡所得）は次の計算式で表されます。
譲渡価額（売却額）－取得費－譲渡費用
取得費とは不動産を購入したときの費用です。
譲渡費用とは、売却に必要になった不動産会社などに対する仲介手数料や印紙代などです。
つまり、3,000万円で購入したマイホームを4,000万円で売却し、500万円以下の諸費用がかかった場合、譲渡所得はその差額の500万円以上になります。
この場合、利益は3,000万円以下ですから、税金を払う必要はありません。
通常、税金は利益に対して40％近くになることもあるため、違いは大きいです。
これを、3,000万円特別控除と言います。
ただし次の条件を満たしている必要があるので、注意しましょう。
●現在、住んでいるマイホームである
●住まなくなった日から、3年目の12月31日までに売却している
●他の特例を適用していない
新しく買ったマイホームの住宅ローン減税とも併用できません。
ただし、10年を超えて所有していたマイホームを売却した場合の軽減税率（6,000万円までの譲渡所得は税率が約14％になる）との併用は可能です。
居住年数による軽減税率やその他の特例
マイホームの居住年数に従って、軽減税率が適用になる場合もあります。
10年を超えてマイホームを所有していた場合、譲渡所得の6,000万円までは税率が14.21%に抑えられます。
6,000万円を超過する金額部分は、通常通り20.315%です。
つまり、譲渡所得が8,000万円の場合、6,000万円までは税率が14.21％で、残りの2,000万円には税率20.315％が掛かります。
また、マイホームを住み替える場合、特定居住用財産の買換え特例が利用できます。
もし購入額よりも譲渡所得の方が大きかったら、所得税を新しいマイホームを売却するときまで繰り延べられる特例です。
反対に、購入額よりも譲渡所得の方が小さく、損失が発生した場合、損益通算の特例により、損失分を売却後3年間の他の所得から控除可能です。
売却したマイホームに住宅ローンが残っていた場合もあるでしょう。
「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という特例によって、損失分を給与から控除することができます。
それには次の条件が必要です。
●売却した前日の時点で、住宅ローンの返済期間が10年以上残っている
●住まなくなった日から、3年目の12月31日までに売却している
新しいマイホームに住み替える場合も、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」によって、損失分を翌年以降３年以内に他の所得から控除できます。
条件は次の通りです。
●譲渡した年の1月1日時点で所有期間が５年を超えている
●新しく購入したマイホームの床面積が50㎡以上
●新しいマイホームで10年以上の住宅ローンを組んでいる
まとめ
マイホームを買い替える際、税金を控除する特例が充実しています。
転勤などで引っ越ししたい、退職を機に田舎に引っ越したいという方は、ぜひ気軽にマイホームの買い替えを検討してみてください。
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